企业就像生物一样，也会经历生老病死的生命周期。据统计，全国中小型工业企业平均寿命不超过5年，所有民营工业企业平均寿命约11年。与此同时，工业用地土地使用权最高年限为50年。企业较短的生命周期和较长的土地使用权年限之间出现严重错配。

工业企业自身生产经营已经走到生命尽头，但是其所有的土地使用权仍未到期。于是，各地出现了大量“僵尸企业”和低效工业用地。随着产业结构升级，如何盘活低效的存量工业用地助力产业转型升级，成为城市发展需要思考的问题。

一、“工改工”的由来

近年来，越来越多的城市面临土地资源紧约，增量土地稀缺，倒逼政府从存量低效土地中挖潜。同时，各地日益重视工业在城市发展中的基石作用，通过划定“工业园区红线”等方式，阻断了一些重要园区的“退二进房”之路，因此“工改工”成为盘活低效工业用地的有效路径。

“工改工”（工业改工业）是指依据国土空间规划，以产业转型升级为导向实施城市更新行动，摒弃传统房地产开发思维，维持原工业用途土地性质不变，改造升级原有厂房功能或翻建新型产业设施。“工改工”类城市更新是促进产业转型升级、完善城市功能、提升土地利用效率的重要手段，通过“工改工”释放空间、优化功能、完善配套、导入产业，让城市在“新陈代谢”中勇立潮头。

大宸设计认为，“工改工”是对存量工业地区进行整体统筹，综合考虑规划功能、交通组织、公共配套和自然生态等因素，统筹划定各单元边界，统筹用地贡献和公共服务设施配置，统筹协调多元利益，并制定各单元的规划设计条件，统筹实施方案和时序。最终通过利益、空间、实施三方面的互动反馈，实现工业园区开发和整体品质提升。

二、“工改工”项目的利好政策

为推进土地集约高效利用，优化产业发展空间，推动制造业高质量发展，各地政府纷纷出台“工改工”项目的利好政策。在产权登记方面，低效用地可分割转让，把地让给有实力的企业；建成厂房物业可分割转让，引进产业链伙伴；鼓励企业在原有工业用地上建设标准厂房，并可进行预售，也可分期、分栋办证，便于企业融资回笼资金再建设。

“工改工”类项目没有更新改造区域和规模申报门槛要求。按照政策规定，商住类、新型产业类、产城融合类的拆除重建项目只有位于更新改造区域范围内才允许申报批次计划。但“工改工”类更新项目没有更新改造区域范围限制。“工改工”项目，可以随报随审，只要符合标图建库的要求即可。此外，“工改工”项目没有最低规模的限制，且鼓励各镇街开展连片“工改工”，结合改造意愿将旧工业区纳入连片“工改工”区域，规模不设限制。连片“工改工”区域在容积率计算中使用特别政策系数。

同时，“工改工”奖补措施还设置了改造工程贷款贴息、拆除重建补助、开工竣工奖励等。工业用地使用年限低于50年的，改造后可补足50年，符合“三旧”政策的，还可重新起算50年。规划建设方面，工业用地提高容积率，不需补交地价款。项目宗地内允许配建不超过总计容建筑面积20%的生产服务、行政办公、生活服务等配套设施，不需补缴地价款。

三、“工改工”项目的规划思路

大宸设计认为，未来“工改工”项目应该具有三种典型特质，即追求与自然山水无界交融、满足多元创智的生产需求、提供具备家园感和企业获得感的服务配套。基于此，通过整体城市设计营建显山露水的生态框架，营造高活力、可辨识的人居环境；另一方面通过片区统筹优化功能配比，完善产城配套，统筹考虑“产、城、人、景、业”等要素，以实现动态的职住平衡和产城互促，实现全生命周期的可持续运营和升值。

“工改工”项目可采用招商前置的举措，不仅提前对导入的产业进行遴选，还结合未来各片区的产业主题特色，合理定制开发建设模式。从园区空间和产业载体两大维度，为进驻企业定制高品质的个性化空间，高效精准地服务于智造需求。在园区空间的定制上，根据目标产业集群用地规模及空间需求，为产业集群发展和上下游产业生态圈提供量身定制的园区空间。在产业载体的定制上，以需定供，为入驻企业量身定制高标厂房及其相关配套设施。

同时，“工改工”规划设计应遵循以下原则：一是坚持“特、精、优、美”的建设原则；二是坚持经济效益、社会效益和生态效益并重的原则；三是坚持近期目标和远期目标相结合的原则。工业园区规划要遵循突出特色、因地制宜、科学前瞻、特色鲜明、全方位规划的原则，充分挖掘资源优势，突出生态主题，在“特、精、优、美”上做文章，打造工业园区品牌价值。在工业园区建设过程中，既要注重经济和社会效益，又要合理利用资源，加强生态资源保护，实现人与自然和谐发展。

四、“工改工”项目的设计思路

在功能分区方面，注重仓储物流区的交通组织设计，以满足工业园区材料、产品的运输需求。办公区体现人文关怀的设计理念，打造以康复花园、游憩为主题的绿地花园，提升园区空间品质，高标准打造慢行环境。生活配套区强调时效性与可达性，在与居住区结合的地段增设一些商业综合服务性质的建筑，全面提高用地全天侯的利用率，活跃工业园区的生活气氛。

建筑立面充分反映时代性、文化性与地域性，表现新颖、庄重、大方的建筑风格，建筑布局尽量思考南北向布置，平面采用灵活相对规则形状，以满足现代工业建筑的使用要求。建筑层数与体量布局结合地段的特点和使用需求，组合成具有一定规模和气势的建筑群。

景观设计运用传统园林的借景与对景艺术手段，建筑平面布局疏密相间，使建筑的轮廓性与地势相结合；巧妙组织建筑空间的围合与渗透，使建筑群、道路轴景观、广场轴景观完美结合，从而创造疏密结合、高低错落、收放有致的空间效果。同时，适当降低容积率和建筑密度，增加绿化率，充分反映园林城市的特点。

当功成身退，还有几人记得这些工业厂房曾经的担当与风光？它们是时代更新进程中的废弃物，却并不能一键进入回收站，只能窘迫地立足于现实生活，它荒废的模样，朝着每一户认真生活的人家。如今，这些被抛弃在岁月中的沉默者，也正开始觉醒，迈向新的繁荣。

为进一步盘活工业用地，“工改工”正不断稳步推进。这些现有的存量工业用地或旧工业区，将被进一步升级改造为用地性质为新型产业用地，或普通工业用地加新型产业用地的新兴产业园，空间形态也能更多元化，可利用于新兴产业用房、配套商业、配套宿舍等多种物业形态。